越南建厂选地买地的门门道道丨熊猫出海越南商务考察
在越南建厂，蕞重要的事情莫过于选地、买地，因为这不仅直接影响企业的投资回报，对老板及外派的中国员工来说，越南工厂也将是他们未来几年，十几年甚至几十年，被当作第二故乡的地方。
越南的工业用地以工业园区和加工出口区（以下统称工业园区）的土地为主，以园区外的工业用地（一般为私人所有）为辅。
工业园区内买地建厂和私人土地买地建厂的区别有哪些？
首先明确的一点是，越南的土地归属全民所有，政府代表人民进行管理。因此不管是工业园区土地还是私人土地，我们常说的“买地”其实相当于“转租”。
工业园区土地和私人土地在土地成本、优惠政策、投资保障、配套设施、外界干扰、升值空间等等各方面都有明显的差别。
工业园区前期为土地配备了标准的“七通一平”（“七通”指通水、电、天然气、网络、雨水管网、污水管网、园区道路，“一平指土地平整）以及申报消防等相关证件，堆高了工业园区里的土地开发成本。
而私人土地几乎没有土地开发成本，因此土地价格相比工业园区内用地便宜30%-50%，还不需要缴纳园区管理费用，成为企业购买私人土地的一个优势。
工业园区通常可以获得税收减免、土地租金减免等政策上的优惠和便利，私人土地则不享受类似的优惠。
而这些税收优惠政策直接关系到企业的投资回报，缩短投资周期。
从税收优惠方面来说，哪怕在工业园区内的工地成本高于私人土地，但是从长远来讲，一定程度上可以抵消这部分的土地成本差异。
比如中国某上市公司，其越南子公司设在北江省工业园区，企业所得税可享受“两年免税四年减半征收”的优惠，减半后适用税率为10%，比中国高新技术企业15%的优惠税率还低。
工业园区用地是由开发商报批，在此之前就已经完成了所有必要的文书工作和程序，能够保证园区所售土地性质和用途均为工业用地且能产权过户。
而私人土地则不好评定相关文书和程序是否齐全完整，以及是否存在争议。
购买、租赁私人土地之前，蕞好委托专业人士对目标土地进行尽职调查，分析土地使用权收购过程中可能面临的法律风险和防范措施，更好保障企业自身的权益。
还有一点需要注意的是，搞清楚土地的地质条件及地下埋藏物的勘察清理。
由于历史战争原因，越南一些地方仍然还有大量没被引爆的地雷深藏地下，所以在确定买地前记得要求业主出具地质勘查报告和爆炸物排除报告，以免后期影响施工进度。
工业园区通常由开发商进行三通一平等配套工程，可以提供稳定的水电气供给，有些园区还会配备食堂、宿舍等生活设施。
私人土地则良莠不齐，好一点的水电气这些公共设施的接口已经到了地块边上，差一些就只是一片空地或一栋空房，一切还是建设当中，企业还需自费解决，不仅费时费力，还大大提高了企业的投资成本。而且几乎不会配备食堂、宿舍这些生活设施。
尤其是排污系统，园区内有相完善的废水废气排放、固废处理系统，还有工业区进行指导和监督，环保上做到达标排放。
私人土地一方面需要自备排污设备，还容易在排污方面和附近居民引起冲突，产生纠纷。
工业园区的开发商一般在当地拥有较强的实力，和政府和社会各界保持良好关系，可以让企业安心生产，而不至于被其他事情干扰，分心。
哪怕遇到缺电限电事件，园区的电力供应也要优先于私人土地，有些园区还拥有自己的发电系统。
如果是购买私人土地，在施工和生产运营过程中可能会遭到勒索、碰瓷、骚扰等事件，因此蕞好选择在当地有实力、有口碑的业主。
随着越南制造业的发展，土地快速升值。工业园区内的土地由于设施完备、产权清晰，从升值空间和速度上普遍优于私人土地。
曾有公司透露，他们在越南的运营不愠不火，但是早前80多美元和园区拿的地，现在已经涨到120多美元，就把场地划了一半租出去，租金也是很可观。
因此，综合土地成本、优惠政策、投资保障、配套设施、外界干扰以及升值空间各方面权衡，从投资安全性、稳定性以及投资回报来说，我们更建议企业在工业园区里买地建厂。
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